Налогообложение доходов от аренды имущества: разъяснения ФНС России

ФНС России на официальном сайте разъясняет особенности налогообложения доходов от аренды имущества.

Так, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации собственник имущества (в том числе автомобиля, недвижимости и иных объектов) вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду (ст. 18, п. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).

При этом, ФНС России обращает внимание, что необходимо учитывать следующие правовые последствия:

• доход, полученный от сдачи имущества в аренду, подлежит налогообложению независимо от формы заключения договора (устной или письменной);
• обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) возникает исключительно в случае, если деятельность по сдаче имущества в аренду имеет признаки предпринимательской деятельности, а именно, направлена на систематическое получение прибыли, например,

- сдается несколько объектов недвижимости,

- аренда является основным источником дохода,

- имущество целенаправленно приобретается для сдачи в аренду и т.д. (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В иных случаях регистрация не требуется;

• осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП влечёт административную ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ), а при наличии квалифицирующих признаков и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ).

Дополнительно следует отметить, что существует судебная практика привлечения налоговыми органами к ответственности физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги по сдаче в аренду находящихся в собственности нежилых помещений.

Деятельность гражданина может быть признана предпринимательской, например, если он приобрел в собственность нежилые помещения, и более года без регистрации в качестве ИП сдавал их в аренду и субаренду (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2018 № Ф09-5053/18).

ФНС России информирует, что индивидуальные предприниматели имеют возможность выбрать подходящую систему налогообложения:

• общую систему налогообложения, при которой налог рассчитывается исходя из налоговой базы (доходы за вычетом расходов);
• упрощенную систему налогообложения, при которой налог рассчитывается в зависимости от выбора объекта налогообложения "Доходы" или "Доходы, уменьшенные на величину расходов";
• патентную систему налогообложения, при которой налог рассчитывается исходя из потенциально возможного дохода, размер которого устанавливает субъект Российской Федерации.

При отсутствии необходимости регистрации в качестве ИП налогоплательщики обязаны предоставлять декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года.

Представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, одним из перечисленных способов:

• на бумажном носителе;
• непосредственно в налоговый орган или через МФЦ (лично или через представителя);
• почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме, в частности, через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Так, сумму налога, исчисленную исходя из налоговой декларации за 2025 год, нужно уплатить по месту жительства физического лица не позднее 15 июля 2026 года. Уплата налога производится в качестве единого налогового платежа.

С 2025 года ставка налога на доходы физических лиц в этом случае составляет 13% - 22% в зависимости от суммы полученного дохода от аренды за год.

ФНС России информирует, что альтернативным способом является регистрация в качестве самозанятого (ФЗ от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход").

В этом случае арендодатель самостоятельно регистрируется онлайн в приложении «Мой налог». Ставка налогообложения составляет 4% при расчетах с физическими лицами или 6% при расчетах с юридическими лицами и ИП.

Налог рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог» на основании сформированных чеков за полученные услуги. Оплатить налог необходимо до 28 числа по итогам прошедшего месяца.

Однако, применять такой режим налогообложения можно только при сдаче жилой недвижимости.

По мнению ФНС России, легализация доходов от сдачи имущества в аренду не только обеспечивает уверенность в соблюдении законодательства, но и защищает арендодателей в случае возникновения споров с недобросовестными арендаторами.